Dans cette série d’entretiens, Vestack part à la rencontre de ses partenaires, ses fournisseurs, ses clients, qui façonnent la ville de demain: promoteurs, bailleurs sociaux, architectes, établissements publics d’aménagement, bureaux d’études, collectivités, fournisseurs de matériaux, constructeurs…
Cette rencontre est consacrée à un promoteur immobilier français emblématique : Bouygues Immobilier. Échange avec Alaya-nur Pujol, responsable développement Agence Ile-de-France Sud.
Bonjour Alaya-nur, pouvez-vous vous présenter ? Sur quel segment travaillez-vous chez Bouygues Immobilier / quels types de bâtiments développez-vous ?
ANP : Je suis responsable de développement chez Bouygues Immobilier. Mon rôle, c’est d’identifier des fonciers, susceptibles d’être des lieux de mutation de la Ville et d’y imaginer des projets, en collaboration étroite avec les communes. Il peut s’agir de projets de logements, résidences seniors ou étudiantes, commerces, bureaux, et tout ce qui permet de contribuer à la fabrique d’une ville vivante.
En tant que responsable de développement, on est au début de la conception d’un projet, au moment où les grandes lignes du projet sont déterminées. Il y a une forte dimension créative, avec un fort enjeu de compréhension du contexte et de responsabilité au regard de ce que l’on crée, qui m’a particulièrement attirée. Parce qu’être promoteur, à mes yeux, c’est avoir une responsabilité forte sur les environnements que nous créons et la Ville dans laquelle nous vivons tous.
Dans une industrie extrêmement concurrentielle et au regard de la rareté du foncier, comment Bouygues Immobilier se distingue-t-il des autres promoteurs immobiliers ?
ANP : Il est certain que la concurrence est intense et la différenciation, une nécessité.
Concernant les propriétaires, les possibilités ne sont pas multiples. L’argument final reste financier, même s’ils peuvent être sensibles à d’autres sujets.
Par contre, à l’égard des collectivités, Bouygues Immobilier se distingue par sa volonté de travailler en partenariat et sa capacité à proposer des solutions répondant à la fois aux grands enjeux et adaptées au contexte local. En effet, nous menons quotidiennement, à la fois par le biais de nos directions centrales, mais également grâce aux collaborateurs sur le terrain, un travail de sourcing important. Nous cherchons à identifier, en parallèle de tout projet, des acteurs, des solutions, des idées susceptibles de nous permettre d’apporter des réponses aux grandes questions auxquelles nous sommes aujourd’hui confrontés.
C’est notamment dans ce cadre d’identification d’acteurs locaux pertinents sur la thématique des modes constructifs responsables que nous avons identifié Vestack.
Notre échelle nationale nous permet, de surcroît, de tester grandeur nature ces solutions, un peu partout en France et de comprendre et mettre en avant leurs atouts et les contextes pour lesquels elles sont les plus pertinentes.
Tout cela nous permet de nous positionner en promoteur responsable, partenaire des territoires. Car non seulement, nous cherchons véritablement à comprendre leurs besoins spécifiques, mais en plus, nous sommes en mesure de leur proposer les solutions les plus pertinentes au regard de leurs enjeux et des priorités sociétales et environnementales, qu’il s’agisse de modes constructifs, de solutions de réemploi, de réhabilitation ou encore de mixité de produits.
Ce qui nous distingue, c’est donc notre capacité à nous positionner comme partenaire apporteur de solutions adaptées au contexte, aux territoires auxquels nous nous adressons. On ne vient pas juste construire du logement, on construit des projets de vie adaptés aux enjeux locaux.
ANP : À l’échelle locale, celle à laquelle je suis confrontée tous les jours, les tendances très concrètes auxquelles nous faisons face, sont de plusieurs sortes :
1/ Bien évidemment, aujourd’hui, la tendance majeure est celle des modes constructifs. Comment construire différemment, avec des matériaux locaux, à l’empreinte carbone plus faible que le béton ?Cela fait plusieurs années que Bouygues Immobilier travaille sur le sujet. Nous avons livré plusieurs opérations en construction 100% bois et en construction mixte bois-béton, en Île-de-France et ailleurs. Parmi ces projets, on peut notamment citer le projet Sensations, à Strasbourg, qui lorsqu’il fut livré, en 2019, constituait la plus grande construction en bois en France et fut lauréat, grâce à ses matériaux naturels, du plus haut niveau du label Bâtiment Bas Carbone. Aujourd’hui, nous avons avancé encore plus loin et la construction bois se décline y compris sur des opérations de plus petite envergure, sur des communes de seconde couronne.
2/ Nous constatons également une forte demande sur les sujets de réhabilitation. Les Villes souhaitent conserver et mettre en valeur leur patrimoine, aujourd’hui peut-être encore plus qu’hier. Et c’est une belle chose. En tant que promoteur, cela nous lance de nouveaux défis auxquels nous apportons progressivement des réponses. Nous imaginons des usages spécifiques pour ces demeures ; nous identifions de nouveaux acteurs avec lesquels collaborer sur ces sujets ; nous cherchons les meilleures façons de les mettre en valeur.
3/ Enfin, la mixité des produits au sein d’un même projet est la troisième tendance que nous voyons émerger sur le terrain. C’est-à-dire que sur un même projet, sur une même cage d’escalier, on nous demande de plus en plus de proposer à la fois du logement en accession, du BRS et du démembrement par exemple. On en parle depuis longtemps sur un plan théorique, ou à l’échelle des projets de grande envergure. Mais aujourd’hui, on constate que même sur un projet développé dans le diffus, d’une soixantaine de logements, la mixité de produits est très appréciée, voire recherchée, par les acteurs. Cette mixité doit être bien pensée et bien conçue pour fonctionner, évidemment, mais si tel est le cas, cela crée des interactions sociales riches entre les futurs habitants.
A quoi ressemblera la ville de demain ?
ANP : Plus que « ville de demain », je préfère l’expression « ville rêvée ». En tant que promoteur, à mes yeux, notre rôle n’est pas de mettre en place les dernières technologies, digitales, numériques ou autres. Il consiste plutôt à mettre en résonance les aspirations des citoyens pour leur cadre de vie avec nos grands enjeux sociétaux. Notre rôle, c’est de trouver des solutions, notamment économiques et constructives, pour concilier bien-vivre et réduction de l’impact environnemental de nos habitats, dans le respect de l’identité des territoires.
Nous avons mené récemment, en collaboration avec le cabinet de conseil Bluenove, une étude sondant les Français sur leurs aspirations pour leur ville rêvée justement. Ce qui en est ressorti, c’est l’aspiration collective pour une vie « comme sur une place de village ». Cette image est très parlante. La Ville à laquelle les répondants aspirent est une ville vivante, animée, collaborative, solidaire, verte et responsable, telle une place de village.
Parce qu’une place de village, c’est un lieu d’échange majeur, l’agora de la ville. Mais c’est aussi un lieu vert, abrité par les arbres de la place, un îlot de fraîcheur, préservé des nuisances automobiles. C’est ce genre de ville qui me fait également rêver. Une ville qui concilie paisibilité et animation, une ville à laquelle je souhaite contribuer, à mon échelle, pour qu’elle devienne la ville de demain.
A quoi ressemblera le métier de promoteur immobilier demain ? Quels seront les facteurs clés de succès dans ce métier ?
ANP : Il y a des invariants dans notre métier. Le principal, c’est que nous sommes avant tout des partenaires des acteurs locaux, à l’écoute de leurs besoins et de ceux des habitants. Or ces besoins et ces enjeux évoluent. Et c’est là où nous sommes amenés à nous transformer.
Demain, mais même déjà aujourd’hui, nous devons être en mesure de proposer des inspirations, des solutions ; de trouver les bons équilibres économiques ; d’être prêts à prendre des paris et des risques différents de ceux auxquels nous avons l’habitude. Faire notre métier tout en essayant constamment de le devancer. Car notre métier, c’est être assembleurs de différents ingrédients, adaptés au contexte, pour créer des bouts de ville, qui s’intégreront harmonieusement dans l’existant et répondront aux attentes de leurs futurs habitants.
Des facteurs clés de succès ? Notre capacité à ne pas nous reposer sur nos acquis et avoir l’audace de faire différemment.
Comment préparez-vous l’arrivée de la nouvelle réglementation environnementale (RE 2020) ?
ANP : Chez Bouygues Immobilier, on se prépare à l’arrivée de la nouvelle réglementation environnementale, mais également à la suite. Nous avons pour volonté de contribuer activement, à notre niveau, à la réalisation des accords de Paris et nous nous donnons les moyens de cet objectif. La direction générale de Bouygues Immobilier, très sensibilisée à ces sujets, pousse l’ensemble de l’entreprise dans la voie d’une transformation environnementale ambitieuse.
Concrètement, cela se traduit par une stratégie RSE « Impact Positif », quantifiée et mesurée, avec pour objectifs de :
- réduire de 32% nos émissions de CO2 d’ici 2030 (par rapport à 2020),
- concevoir 25% des surfaces des projets en biodiversité positive d’ici 2025,
- faire de l’économie circulaire un incontournable sur nos projets (valorisation des déchets, augmentation de la part de matériaux renouvelables ou réemployés, développement de solutions constructives réversibles).
Ce sont des objectifs qui ont été officialisés auprès de nos actionnaires et sur lesquels Bouygues Immobilier rendra des comptes annuellement. Pour atteindre ces objectifs, nous avons deux leviers principaux :
- Transformer nos modes constructifs et les matériaux mis œuvre qui pèsent pour 50% de l’empreinte carbone des opérations de Bouygues Immobilier,
- Et améliorer la performance énergétique de nos bâtiments, qui pèse pour l’autre moitié.
En parallèle des actions menées sur la construction neuve, nous nous engageons à développer des activités moins émissives, comme la réhabilitation.
Existe-t-il une réalisation emblématique de Bouygues Immobilier en matière de ville durable ?
ANP : Il en existe plus d’une ! Mais si je ne devais en citer qu’une, je citerais une opération à Bussy-Saint-Georges (77), Un balcon en forêt. C’est un projet en construction mixte bois-béton, qui a la particularité d’avoir été conçu autour d’une forêt primaire. Ce n’est pas juste un beau mot, c’est une véritable ambition paysagère. Les bâtiments encerclent un espace en pleine terre, prolifique, avec une diversité faunistique et florale extrêmement importante. Celui-ci est traversé par des passerelles suspendues qui préservent la biodiversité, tout en rendant la forêt accessible aux habitants. En termes de qualité de vie, les bâtiments proposent des logements traversants, accessibles directement à vélo depuis le RDC, grâce à des passerelles grimpant doucement d’un étage à un autre.
En 3 mots : les avantages de la construction modulaire selon vous ?
ANP : Économies de temps et diminution des nuisances pour les riverains. Mais cela fait plus de trois mots… !
Le mot de la fin : une ville qui vous inspire ? Un architecte qui vous anime ?
ANP : Si c’était une ville, ce serait Florence, pour sa créativité, son franc-parler, ses multiples architectures qui se répondent, son humanité, sa beauté.
Si c’était un architecte, ce serait Vincent Callebaut, pour sa capacité à proposer de l’architecture végétale.
